De A à Z : prestation complète proposée par In-Vesta. 

P. a un capital de 150’000 CHF et recherche un placement qui lui permette un retour sur fonds propre d’au moins 10% par an. Voici comment In-Vesta a collaboré avec ce client:

Premier rdv pour comprendre le besoin (recherche d’un rendement de 10% au moins par an sur FP) et les limitations du client (investissement sur Genève uniquement, montant maximum 150’000 CHF, etc..).

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In-Vesta grâce à son réseau, expertise et rapidité d’execution, trouve un appartement en vente à Plan-les-Ouates : 67m2 en duplex , vue sur Jura sans vis à vis. Prix offert 470’000 CHF. Une analyse complète du bien est faite avant la visite ( PV AG, état des comptes, charges de copropriétés, derniers prix achetés/vendus, etc..). Toutefois cet appartement nécessite des travaux de rénovation estimé à app. 30’000 CHF suite à la visite sur place ( cuisine, salle de bains, peinture, ponçage parquet) . L’expérience et l’expertise de In-Vesta ont pu ainsi déterminer sur place une valeur assez proche des travaux à effectuer.

Négociation : Une première négociation est faite lors de la même visite pour 450’000 CHF car un prix à 6700 CHF/ m2 est bien en dessous du marché ( proche de 9500 CHF / m2) . Finalisation de la négociation avec courtier dans les 48h post visite avec versement d’un acompte pour bloquer la transaction.

Mise en contact avec le notaire pour la préparation et révision de l’acte d’achat (vente à terme) dans les 30 jours après la négociation.

Préparation du dossier de financement avec le client pour remise auprès d’un ensemble de partenaires financiers (assurances, banques) pour obtenir les meilleures conditions et  fixation du futur loyer en base des prix pratiqués dans la région pour un bien similaire (1900 chf + 150 chf de charges copropriété).

Pendant cette même phase, validation du devis général par l’ensemble des corps de métier séléctionnés ( cuisiniste, carreleur, peintre, parqueteur, sanitaire, électricien ) . Cette phase est importante à ce stade car la validation du prix, la disponibilité et l’anticipation sont des facteurs de succès et efficacité.

Finalisation et négociation du dossier crédit  . Mise en contact vendeur, notaire, banque.

Signature de l’acte pour le client. In-Vesta présent lors de la signature pour accompagner le client et s’assurer du bon déroulement des évènements.

Commande de matériel pour le chantier tel que: cuisine, sanitaires, carrelages car délais de 30 jours minimums. Optimisation du temps et de l’argent.

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45j après signature, confirmation de la prise de possession du bien suite à la publication de la LDTR . Action immédiate pour le début des travaux. 1er rdv de chantier organisé dans les 3 jours, régie avisée.

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Début des travaux: coordination et direction technique sous la responsabilité de In-Vesta. Respect des délais ( 40 jours) et budgets (30’000 CHF honoraires inclus).

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En parallèle de la finalisation de travaux, mise en place de la stratégie pour la recherche d’un futur locataire : approbation du prix désiré avec le client (1900 + charges de 150 chf ) ,mise en place annonce portail internet, réseau sociaux et  bouche à oreilles.

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Organisation des visites de locataire et sélections des candidatures : remise des meilleurs dossiers au client pour décision finale. Préparation des contrats ( contrat de bail, avis de fixation de loyer, état des lieux, etc..) et validation de ceux-ci pour entrée du locataire.

Gestion locataire- propriétaire avec différentes instances.

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Compte rendu financier et qualitatif avec le client : Analyse de rentabilité: 16.2% par an !

- Fonds propres utilisés : achat ( 20% de 450’000 ) + travaux ( 20% de 30’000) = 96’000 CHF + frais notaires et cédule hypothécaire (100% de 18’000 + 8’000) = 96’000 + 26’000 = 122’000 CHF

- Intérêts bancaires : taux bloqué à 1 an renouvelable  à 0.78%, soit 384’000 x 0.78% = 2995 CHF par an

- Charges copropriétés: 150 chf payé par locataire alors neutre

- Revenu encaissé : 1900 CHF par mois, soit 22’800 p.a.

- Revenu net encaissé : 22’800 - 2995 = 19’805 CHF p.a.

- Ratio Rendement sur Fonds Propres : 19’805 / 122’000 = 16.2 % de rendement par an sur les fonds propres ! Objectif pour le client et In-Vesta atteint!

 

Analyse fiscale :

- Déduction des 30’000 CHF de travaux de rénovation dans le revenu fiscal du client

- Neutralisation du revenu fiscal  encaissé de par les charges

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IN-VESTA CASE STUDY 1

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